Почему несоответствие является рискованной стратегией

Они находятся по всему городу, инвестиционные свойства, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой, когда вы используете свои номера. Это не всегда так, но обычно есть причина для цены. Свойство может быть несоответствующим по нескольким причинам, которые я объясню ниже.

Размер — мы обычно видим это с большими дополнениями. Вы не хотите быть самым большим домом в квартале, и будет хуже, если в окрестности будет существенная разница в размере. Если вы самый большой дом, ваш дом стоит меньше за кв. Фут, что означает, что вы не получите значение, которое вы ожидаете от размера.

Внешний вид — я вижу это много с новым строительством. В окрестностях домов, построенных 30 лет назад, может быть несколько новых домов. Этот новый дом может стоить 400 000 долларов в новом районе, но поскольку он окружен старыми домами, он стоит намного меньше. Вы не можете сравнить новый дом с новым районом ½ мили. Люди будут платить меньше, если они не окружены похожими домами, и их очень сложно оценить, поэтому будьте осторожны!

Что-то еще, что могло бы вписаться в несоответствующие появления, находится под или над улучшениями. Мы только что финансировали нашу первую собственность с подземным бассейном. Этот пул практически не имеет значения и потенциально может дать отрицательное значение. Это может стоить 25 000 долларов, чтобы разместить этот пул, но в других домах нет пула, поэтому его не ожидают, и люди не платят за него. Я считаю, что это может на самом деле уменьшить ценность, потому что люди ожидают дворов и не хотят хлопот по обслуживанию. Простые вещи, такие как гранитные стойки по сравнению с ламинатом, также важны. Я бы посмотрел на другие дома, которые в настоящее время перечислены, и постараюсь скопировать то, что есть на рынке, или немного улучшить его, чтобы немного выделиться, но не ожидаю более высокой цены только потому, что у вас более высокое качество. Я думаю, что в улучшенных домах это очевидно. Именно из-за этих домов люди могут починить и перевернуть. Они получают дом с большой скидкой, потому что он не вписывается в текущее состояние. Как только условие приведено к стандартному, оно может быть продано по более высокой цене.

Использование — это самая большая причина, по которой я решил написать эту статью. Я владею двумя несоответствующими мульти единицами. Что делает их несоответствующими, так это то, что они не соответствуют городскому зонированию. В одном случае я зонирован для одной семьи, и у меня есть дуплекс, а в другом я зонирован для дуплекса и у меня триплекс. Я купил их таким образом, и в обоих случаях город знает о текущем использовании. Причина, по которой они работают на меня, заключается в том, что арендные платы действительно высоки, и я ежемесячно зарабатываю приличную сумму денег. Но есть две проблемы, которые нужно знать, если вы решите пойти по маршруту, который я сделал.

1) Управление, Я предполагаю, что в большинстве этих зданий есть только один электрический счетчик и счетчик воды, поэтому, если вы попросите арендатора оплатить коммунальные услуги, вам нужно будет найти справедливый способ разделить это. Конечно, это создает проблемы, потому что арендаторы начинают жаловаться, что они используют меньше и не хотят платить столько же, сколько их сосед. Другими проблемами могут быть одна печь или водонагреватель с одним термостатом, перепутывание почты и, конечно, проблемы, если вам когда-нибудь понадобится получить разрешения для улучшений. В моем триплексе Почтовая служба США не позволит мне иметь три почтовых ящика, поэтому мне пришлось с одним из арендаторов договориться о распространении почты. В том же триплексе мне было отказано в разрешении на строительство гаража, который я планировал арендовать отдельно, потому что там слишком много сооружений для зонирования. На моем дуплексе, Мне было отказано в возможности иметь две точки доступа к собственности, когда в городе появился новый тротуар. Мои арендаторы имеют один доступ, и они в порядке с этим, но это то, что я узнал после того, как приобрел их.

2) Выход . Большая проблема, которую я вижу с несоответствующими инвестициями и особенно несоответствующим использованием, состоит в том, что выход очень труден. Финансировать их сложно, поэтому будет сложно рефинансировать или продать их. Если ваш покупатель не может получить финансирование, он не может купить. Таким образом, значительно сокращая пул покупателей; это, очевидно, снижает ценность. Они должны финансироваться наличными, частными деньгами или банками и не могут финансироваться FHA, VA или обычными. В отличие от соответствующих свойств, вам необходимо учитывать потенциальный покупатель, когда вы анализируете стоимость перепродажи.

Несоответствующие здания могут быть очень прибыльными, и я очень доволен своим, но есть некоторый реальный риск. Когда вы делаете свое усердие, вы можете проверить с городом о том, что им потребуется, а также внести коррективы в стоимость, чтобы оправдать тот факт, что финансирование затруднительно. Вы не хотите удивляться, что это стоит намного меньше, чем другие дома после того, как вы им владеете. Кроме того, если у вас нет наличных или нетрадиционных кредитов, вы не сможете покупать, поэтому не рискуйте своими серьезными деньгами, пока не узнаете, что можете закрыть.