Не доверяйте своему риэлтору: распространенные ошибки в оценке

Хорошо, хорошо … Я не имею в виду не доверять вашему риэлтору или другим консультантам, если они не дают вам действительно плохих советов, как три ошибки, описанные в этой статье. Многие риэлторы понимают, как оценивать недвижимость, и могут быть очень ценным активом (особенно те, которые ориентированы на инвесторов в недвижимость), но к сожалению, многие инвесторы и агенты совершают следующие распространенные ошибки:

· Добавить стоимость недвижимости для спальни
· Неправильная настройка на квадратные метры
· Сравните дома не похожего стиля без регулировки

Добавьте ценность к собственности для спальни

Это, безусловно, самая распространенная ошибка, которую я вижу. В некоторых случаях спальня добавит ценность, но обычно вы не можете рассчитывать на нее. Если в доме больше спален, то он, вероятно, больше, а большой дом более ценен, но сама спальня не добавляет ценности, это квадратные метры. Если два дома одинакового размера и в одном из них есть дополнительная спальня, ему не хватает чего-то еще ИЛИ есть комнаты намного меньшего размера, что отпугнет некоторых покупателей. Это в основном стирка для целей оценки. Единственное исключение — если дом не соответствует району. Например, если весь район состоит из двух или трех спален, и у вас есть одна спальня, это действительно должно добавить ценность, чтобы добавить спальню, даже если вы сохраняете дом одинакового размера. Я был бы очень осторожен в этих редких случаях, потому что трудно понять, какую ценность действительно добавит спальня. Поэтому, когда вы смотрите на свои композиции, обратите внимание на размер, а не на количество спален.

Это не относится к ванным комнатам. Ванные комнаты почти всегда добавят ценность.

Неправильно отрегулирован для квадратных метров

Менее распространенная, но более разрушительная ошибка, которую я вижу, это использование модели цена за квадратный фут для оценки стоимости дома. Многие агенты делают эту ошибку. Ошибка заключается в использовании средней цены за квадратный фут и умножении этого числа на размер дома, который вы пытаетесь оценить. Не стоит использовать этот метод, особенно если ваш дом небольшой или большой по площади. Думаю об этом. Действительно ли дом площадью 2000 квадратных футов стоит вдвое больше, чем дом площадью 1000 квадратных футов, который может быть соседним? Площадь приносит определенный диапазон значений, в которые попадают все дома, и значения участков должны быть близки к одинаковым, независимо от того, какого размера дом на нем. Использование цены за квадратный фут модели не учитывает много.

Это правда, что вам нужно приспособиться к размеру, потому что большие дома несут большую ценность, но это легко испортить. Лучший способ сделать это — покопаться в своих композициях и получить представление о необходимой корректировке. Это может быть очень сложно, потому что ценность за квадратный фут уменьшается, поскольку дома становятся больше. Это безопасная ставка, чтобы никогда не покупать самый большой или самый маленький дом в области, но если вы это сделаете, используйте очень консервативную корректировку размера. Одно правило, которое мне нравится использовать, — это 1/3 от средней цены за квадратный фут в качестве корректировки размера. Это довольно близко к среднему, так что это приятно; но опять-таки это эмпирическое правило, а не наука.

Имейте в виду, что корректировки, которые я упомянул, выше основных настроек. Подвалы НЕ имеют одинаковое значение. Фактически, это обычно стоит меньше половины вышеуказанного квадратного метра. Например, в хорошем районе корректировка над землей может составлять 90 долларов США над землей, но подвалы в этой области могут стоить корректировки только в размере 30 долларов США за готовый квадратный фут. Я никогда не понимал этого, потому что, когда закончено, это пригодное для использования / пригодное для жизни пространство, и люди любят подвалы. Я бросил пытаться понять, почему подвал имеет мало значения, и только что принял его. Вам не нужно понимать, почему это правда, если вы знаете, что это правда, и используйте это, чтобы помочь найти точное значение.

Сравните не похожие дома стиля без регулировки

Это заставляет меня смеяться, когда я это слышу. Важная персона, которую я вижу здесь, сравнивает дом в стиле ранчо или рамблер с домом с лестницей, как двухуровневый или двухэтажный. Дом без лестницы всегда ценнее. Вы должны думать о себе как о покупателе и о том, что бы покупатель хотел. Другой распространенный пример этой ошибки — сравнение старых домов с новыми. На самом деле, мы только что позвонили сегодня от клиента, который сравнивал ее дом с домом, в котором никогда не жили. Они были почти идентичны по размеру и находились в пределах четверти мили друг от друга, но одному около 30 лет, а одному только что построили. Вы действительно думаете, что кто-то купит подержанный дом за ту же цену, за которую может получить новый дом? Более новый дом стоит больше, поэтому лучше даже не использовать этот комп; но если вам нужно его использовать,

Я надеюсь, что, понимая эти распространенные ошибки, вы сможете получить более точные после исправления ценностей и стать для них лучшим инвестором.