Многоквартирные семьи против одной семьи: что лучше?

Это напоминает мне старые рекламные ролики Miller Lite; «Меньше наполнения!» «Отличный вкус!» — постоянные споры о том, что лучше инвестировать, многоквартирные / небольшие квартиры или дома для одной семьи. Так, где лучшее место, чтобы поместить вашу с трудом заработанную прибыль? Я часто думаю о том, куда вкладывать прибыль, и это большая переменная при анализе, когда продавать актив. Мне могут предложить больше, чем стоит недвижимость, и отказаться, если у меня нет подходящего места, чтобы положить деньги. Знание того, что вы собираетесь делать с вашей избыточной наличностью, имеет важное значение для вашей общей цели.

То, как я это обрабатываю, — это сравнение альтернатив друг с другом. Обычно это конкретные возможности, но все начинается с гораздо более широкого взгляда. Я на самом деле не участвую в дебатах ни с одной, ни с другой стороны. Я обычно задаю вопросы, которые заставляют разговор идти или заставляют людей думать. Я думаю, что оба хороши, поэтому давайте посмотрим на положительные аспекты каждого из них, когда вы сравниваете с другим.

НЕБОЛЬШИЕ АПАРТАМЕНТЫ

Я включаю в эту категорию все жилые объекты, состоящие из нескольких единиц. То, что не включено, будет расширенными отелями пребывания или краткосрочными арендными единицами У меня есть несколько маленьких квартир в моем портфолио, и вот почему они мне нравятся.

Одна крыша: я использую одну крышу только в качестве примера. Многократные единицы предлагают экономию за счет масштаба. Давайте предположим, что у нас есть 20 единиц здания. Если я заменю одну крышу, я заменил крышу на 20 единиц одновременно. То же самое можно сказать о покраске или любом количестве других предметов обслуживания или улучшения. Когда вы делаете математику, цена за единицу значительно ниже, чем в домах на одну семью.

Экономия от масштаба не ограничивается обслуживанием. Вы также получите другие сбережения, такие как расходы на маркетинг, когда у вас останется одна или две единицы. Вы можете создать список потенциальных клиентов, к которому можно будет подключиться, когда единица станет доступной. В больших зданиях вам будут доступны единицы, которые будут доступны каждый месяц, чтобы вы могли постоянно проводить постоянную маркетинговую кампанию, экономя ваше время и деньги. Также вероятно, что вы получите рекомендации от других арендаторов, если единица освободится. Страхование является еще одним примером некоторой экономии затрат на единицу.

Легче управлять: это не всегда так, как мы обсудим ниже, но в некоторых случаях управлять небольшими квартирами легче. Иногда у вас будет управление на месте, которое будет постоянно держать кого-то там. Они будут содержать в чистоте место и принять первоначальные последствия любых проблем арендатора. Даже без менеджера на месте управлять многоквартирным домом проще, поскольку все подразделения находятся в одном месте, поэтому вы не ездите по всему городу.

Лучше финансировать: Финансирование всегда является важным компонентом, когда вы инвестируете в недвижимость, и оно становится все более сложным, когда вы получаете больше аренды. Один простой способ накопить больше арендной платы, не сокращая свои ссуды, состоит в том, чтобы купить несколько единиц с одним ссудой. Кроме того, большинство многосемейных займов считаются коммерческими займами, поэтому может быть больше гибкости с количеством займов, которые вы имеете, что облегчает некоторым инвесторам финансирование. Коммерческие кредиты часто не сообщаются на ваш личный счет, даже если вы лично их гарантируете, что имеет свои преимущества. Как уже упоминалось, большая выгода для финансирования многоквартирного бизнеса заключается в том, что вы можете купить гораздо больше единиц. Недостатком является то, что ссуды имеют более короткие сроки (вы не можете заблокировать их на 30 лет очень часто), и они имеют более высокие процентные ставки.

Денежный поток: это не всегда так, но из свойств, которые я рассмотрел или приобрел, денежный поток выше в небольших квартирах, что является большой выгодой.

ОДНОМЕСТНЫЕ ДОМА

Я рассматриваю дома на одну семью как что-либо, где находится только одна единица. Это может быть отдельная семья или привязанная. Хотя я включаю их в эту дискуссию, квартиры и городские дома иногда имеют свои уникальные преимущества и недостатки.

Меньше технического обслуживания. По моему опыту, жильцам, которые живут в квартирах, гораздо сложнее владеть, чем тем, которые живут в домах. Часто более низкие уровни арендной платы привлекают арендаторов, которым это безразлично. Существует также общее пространство с небольшими квартирами, о которых никто не хочет заботиться, так что это будет дополнительным обслуживанием для менеджера.

Нет ссор жильцов: проблема, с которой я столкнулся со всеми моими небольшими квартирами, заключается в том, что со временем арендаторы не будут жить вместе. Кто-то может быть громким или грязным или не быть вежливым. Когда это происходит, домовладелец обычно получает звонок с жалобой на другого арендатора. Проблема в том … что это не проблема арендодателя. Арендодателю нечего делать. Когда я получу подобный звонок, я обязуюсь отправить письмо жителям о соблюдении правил и уважении к своим соседям, но кроме этого, ничего не поделаешь. Я всегда предлагаю, чтобы они позвонили в полицию.

Может быть легче финансировать: я говорю, может быть, потому что финансирование — сложная тема. Деньги, которые вы можете получить на одну семью, являются лучшими. Это дешево, долго и фиксировано. Во многих случаях вы можете получить более высокий кредит по стоимости, и если вы знаете, как использовать твердые деньги в качестве промежуточного кредита, вы можете купить дома практически без денег. Большая проблема с финансированием одной семьи заключается в том, что вы ограничены в количестве кредитов, которые вы можете получить с помощью Fannie Mae и Freddie Mac, и их гибкость не ограничивается их рекомендациями. Либо вы вписываетесь в их коробку, либо нет.

Диверсифицированный по нескольким местным или не местным рынкам: когда вы покупаете дома для одной семьи, вы, вероятно, распределяете свои деньги на разные рынки или кварталы. В Денвере во время Великой рецессии я владел домами в районах, которые упали на 50%, но я также владел домами на других рынках, где цена совсем не пострадала.

Ликвидность: это большое для многих инвесторов, которых я знаю. Дома на одну семью гораздо более ликвидны. Ваш пул покупателей будет состоять из; покупатели жилья в первый раз, продвигающиеся покупатели, сокращающие покупатели и инвесторы. Большой пул покупателей делает что-то намного проще для продажи, что снижает риск.

Я прекратил оценку, но многие утверждают, что со временем вы увидите большую оценку в домах на одну семью. Это может быть правдой, но я не могу сказать это с уверенностью, потому что есть также большее снижение стоимости на падающем рынке.

Вы можете видеть, что у обоих есть преимущества, поэтому я предпочитаю иметь в своем портфолио как небольшие квартиры, так и дома на одну семью. Я действительно не верю, что одно лучше другого, и каждый предлагает свой набор преимуществ.